Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının bir payını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de karşılığında bina yapıp belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Türkiye’de en çok uyuşmazlık çıkaran sözleşme tiplerinden biridir; çünkü paylaşım, süre ve gecikme yaptırımı çoğu zaman yeterince açık yazılmaz.
Bu sözleşme düzenleme şeklinde noterde yapılmadıkça geçerli değildir. Aşağıdaki şablon, notere gitmeden önce tarafların üzerinde anlaşacağı maddeleri eksiksiz belirlemek için hazırlanmış bir taslaktır. İmzadan önce mutlaka bir avukata inceletin.
Bu Belge Ne İşe Yarar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsası olup inşaat yapacak sermayesi olmayan mülk sahibi ile arsa arayan müteahhidi bir araya getirir. Arsa sahibi arsanın belirli bir payını devreder, yüklenici de kendi parasıyla binayı yapıp anlaşılan bağımsız bölümleri teslim eder. Türk hukukunda bu sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir yapıdadır; bu yüzden hem inşaatın nasıl yapılacağını hem de tapunun ne zaman devredileceğini aynı metinde düzenlemek gerekir.
Uygulamadaki anlaşmazlıkların neredeyse tamamı üç başlıkta toplanır: paylaşımın hangi bağımsız bölümü kime verdiğinin net yazılmaması, teslim süresinin başlangıç tarihinin belirsiz bırakılması ve gecikme hâlinde ne olacağının hiç yazılmaması. Şablondaki paylaşım tablosu, süre maddesi ve cezai şart maddesi tam da bu üç noktayı kapatmak için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Doldururken Dikkat Edilecekler
- Paylaşımı yüzdeyle değil, kat ve bağımsız bölüm numarasıyla yazın. “%50-%50” ifadesi, hangi dairenin kime düştüğü tartışmasını çözmez.
- Süreyi “sözleşme tarihinden” değil ruhsat tarihinden başlatın; ruhsat gecikmesi yüklenicinin elinde olmayabilir ama belirsiz başlangıç her iki tarafı da zora sokar.
- Arsa payı devrinin hangi inşaat aşamasında yapılacağını mutlaka yazın. Peşin devir arsa sahibi için, hiç devretmemek yüklenici için risklidir; kademeli devir yaygın çözümdür.
- Cezai şartı aylık ve bağımsız bölüm başına tanımlayın, üst sınır koyun. Belirsiz cezai şart mahkemede indirime uğrar.
- Teknik şartnameyi ek yapın ve her sayfasını paraflayın; malzeme kalitesi kavgalarının tek panzehiri budur.
Nereye Verilir, Sonrasında Ne Olur
Sözleşme, noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir. Notere gitmeden önce bu şablonu doldurup her iki tarafın da üzerinde anlaşmasını sağlayın; noter işlemi sırasında pazarlık yapmak hem zaman kaybettirir hem hata riskini artırır. İmzadan sonra tapuda arsa payı devri ve gerekiyorsa satış vaadi şerhi işlenir. Şerh, yüklenicinin hakkını üçüncü kişilere karşı korur.
Sıkça Sorulan Sorular
Adi yazılı (noterde olmayan) kat karşılığı sözleşme geçerli mi?
Kural olarak hayır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için resmî şekil şartına tabidir. Ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, mahkemeler somut olayda geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Bu istisnaya güvenmek yerine notere gidin.
Yüklenici işi yarım bırakırsa ne olur?
Sözleşmede fesih ve tasfiye maddesi varsa ona göre hareket edilir. Genel şablonları kural, yüklenicinin yalnızca yaptığı imalatın değerini talep edebilmesidir. Bu yüzden cezai şart ve fesih şartlarını baştan yazmak kritik.
Arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir mi?
Ancak sözleşmede öngörülen fesih sebepleri gerçekleşirse ya da yüklenici temerrüde düşmüşse mümkündür. Keyfî fesih tazminat doğurur.
Bu şablon ve açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve kurum uygulamaları değişebilir; işleminize özel durumlarda bir avukata veya ilgili kuruma danışın.
Kayıt gerekmez — Hemen indir
Düzenlenebilir kaynak dosyalar — ücretsiz
* Bu şablonlar Türkiye Cumhuriyeti güncel yönetmelik ve mevzuatına uygun olarak hazırlanmıştır. Yasal bağlayıcılık için profesyonel danışmanlık almanız önerilir.